Regulile jocului pentru vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se modifica conform noutatilor aduse de Legea nr. 175/2020* care va intra in vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan va putea fi efectuata doar cu respectarea dreptului de preemptiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vandut liber numai in cazul in care niciuna dintre categoriile privilegiate nu isi exercita dreptul de preemptiune.
Conform D-nei avocat Georgiana Balan (avocat D&B David si Baias), titularii dreptului de preemtiune sunt, pe langa coproprietari, rude si vecini, si tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in localitatile din vecinatate, precum si Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unele unitatile de cercetare-dezvoltare si statul roman.
Arendasii beneficiaza si ei de un drept de preemptiune, la fel ca in vechea reglementare. Insa sfera acestora a fost restransa la persoanele fizice si juridice care au avut in ultimii 5 ani domiciliul sau resedinta in Romania, iar in cazul persoanelor juridice exista conditia ca acestea sa fie controlate de indivizi cu domiciliu/resedinta in Romania.
Legea mai prevede un drept de preemptiune special de care beneficiaza persoanele fizice sau juridice care dovedesc: detinerea in ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu in Romania si experienta anterioara de minim 5 ani in desfasurarea de activitati agricole in Romania. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare conditia ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali sa fie din activitati agricole, iar asociatul/actionarul care detine controlul asupra acestor persoane juridice sa fi avut in ultimii 5 ani domiciliul in Romania.
Actul normativ pare la prima vedere sa privilegieze investitorii nationali in defavoarea investitiilor straine. Trebuie mentionat, insa, ca asupra compatibilitatii prevederilor mai sus mentionate cu libertatea de circulatie a capitalurilor in Uniunea Europeana s-a pronuntat deja in mod favorabil Curtea Constitutionala, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.
Care sunt potentialele efecte ale unei astfel de legi?
Primul efect si cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzactiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilan vor urma o procedura specifica care include depunerea ofertei de vanzare pentru terenul respectiv si luarea in considerare in calendarul tranzactiei a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile si unul de 30 zile prevazute pentru exercitarea dreptul de preemtiune.
Prevederile legii reglementeaza procedura de instrainare a unui teren agricol extravilan prin vanzare, nereferindu-se insa si la alte forme de tranzactionare. Agricultorii profesionisti, cu experienta, in marea lor majoritate societati comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor si divizarilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai putin prezente in sectorul agricol. Pentru aceleasi motive, suntem de parere ca actul normativ nu va reusi sa afecteze in mod semnificativ investitiile straine si nici tranzactiile mari. Va creste, insa, complexitatea tranzactiilor si nevoia de consultanta de specialitate.
Legea mai prevede ca vanzarea directa sau indirecta de terenuri agricole situate in extravilan, efectuata inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la achizitie, va atrage obligatia de plata de catre vanzator a unui impozit de 80% calculat la diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare. In cazul vanzarii pachetului de control al societatilor cu terenuri agricole in extravilan reprezentand mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.
In mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzactiile cu terenuri agricole si va exista tendinta de a reflecta impozitul suplimentar in pretul de vanzare. O dezvoltare nesofisticata a acestei premise conduce la ideea ca preturile pentru terenuri agricole situate in extravilan vor suferi o crestere substantiala. Evolutia pietei ramane sa confirme sau sa infirme insa aceasta ipoteza.
Printre micii agricultori exista o practica de finantare care consta in a vinde parcele de teren in anii mai putini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului si de a le rascumpara sau de a cumpara alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.
Supraimpozitarea in cazul vanzarii de terenuri detinute mai putin de 8 ani va descuraja aceasta practica, lasand micul agricultor fara un mecanism facil de finantare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.
O situatie care exista deja si care necesita clarificare macar in normele de aplicare este aceea a vanzarii mai multor terenuri agricole impreuna. Este cunoscut faptul ca valoarea unei suprafete compacte de teren, atat financiara, cat mai ales operationala, este mai mare. Din experienta noastra in materia dreptului de preemptiune, astfel cum era prevazut de legislatia anterioara, au existat cazuri unde s-a dorit tranzactionarea impreuna a mai multor parcele de teren. Intr-o astfel de situatie, autoritatile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anuntului de vanzare) pentru fiecare parcela in parte, neputand fi efectuata o singura formalitate pentru toate terenurile la un singur pret.
Noua legislatie omite sa clarifice acest aspect, lasand practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vanzare, sa spunem o parcela din mijlocul terenului, sa fie vanduta, catre un tert preemptor, impartind astfel lotul si afectandu-i valoarea. Intr-o astfel de situatie va mai fi interesat partenerul de afaceri de achizitia parcelelor ramase?
In acelasi mod, legea omite sa legifereze situatii complexe, dar reale ale vanzarii sub conditie. De exemplu, cazul vanzarii unui teren agricol din extravilan in schimbul caruia proprietarul doreste o suma de bani, dar si dreptul de a-l lucra in arenda pentru o anumita perioada.
Este de dorit ca legiuitorul sa ia in calcul diversele fatete ale realitatii juridice si sa permita adaptarea anunturilor de vanzare in functie de situatia particulara a fiecarui vanzator.
In pofida aparentelor, suntem de parere ca prezenta lege ar trebui sa nu descurajeze in mod real investitiile straine mari, dar va impovara suplimentar micul agricultor si mai ales va avea un efect de incetinire a initiativei private mici si mijlocii in acest sector.
Jumatate din suprafata Romaniei este acoperita de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflandu-se in extravilan. Prin urmare, modificarile aduse prin Legea 175/2020 au o importanta deosebita atat prin aspectele legiferate, cat si prin sfera ei practica de aplicare. In virtutea impactului sau, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri si pentru a reflecta realitatile si nevoile reale ale agriculturii romanesti.
* pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Georgiana Balan, avocat D&B David si Baias
02-07-2025 APIA
Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA) informează beneficiarii care au depus cerere de finanțare pentru accesarea schemei de ajutor de stat „Silvo-mediu și climă”, sesiunea 1/2024 aferentă Intervenției DR-07, din cadrul Planului Strategic PAC 2023 – 2027 că, în conformitate cu prevederile Ordinului MADR nr. 233/27.06.2025, termenul de depunere a cererilor de plată a fost prelungit până la data de 30 iulie 2025 inclusiv. Mai multe>>
02-07-2025 Plati APIA
Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) a efectuat, în perioada 20 – 30 iunie 2025, plăți în valoare totală de peste 397,69 milioane de lei, echivalentul a aproape 80 de milioane de euro, în conturile fermierilor care au depus cereri în cadrul Campaniei 2024. Mai multe>>
28-06-2025 Informatii utile
InfoCons – Organizație Europeană pentru Protecția Consumatorilor și Asociația Energia Inteligentă lansează Ghidul consumatorului de energie electrică și gaze naturale, un instrument util pentru toți consumatorii de energie care aduce în prim plan importanța cunoașterii drepturilor și responsabilităților acestora în raport cu furnizorii și operatorii din domeniul energetic. În contextul liberalizării pieței de energie electrică începând cu data de 1 iulie 2025, pentru a plăti un preț corect la c... Mai multe>>
27-06-2025 Stiri agricole
Informare HBM Consulting: În dimineața zilei de 25 iunie, am transmis o solicitare oficială privind accelerarea implementării Schemei de sprijin pentru autoconsum energetic destinată sectoarelor cod CAEN 01, 10 și 11 ( https://ros.ms/r4PrN ). Mai multe>>
27-06-2025 Stiri agricole
Cum reparăm un deficit de miliarde și construim o industrie agroalimentară competitivă? Există o ironie greu de ignorat în peisajul economic al României. Una dintre cele mai fertile țări din Europa importă majoritatea alimentelor pe care le consumă. Rafturile din retail spun povestea unui paradox devenit cotidian: carne procesată din vest, lactate din centrul Europei, dulciuri și conserve de oriunde, mai puțin de aici. Și asta într-o țară care are pământ fertil, tradiție agricolă, și ... Mai multe>>
27-06-2025 Stiri agricole
Corteva Agriscience, compania internațională de știință și tehnologie agricolă, anunță lansarea seriei video „ADN de Fermier”, realizată în parteneriat cu emisiunea Agro Jurnal de pe canalul național Digi 24. Episoadele vor fi difuzate lunar pe parcursul întregului an și sunt concepute pentru a evidenția rolul tranziției generaționale în agricultura românească. Mai multe>>
23-06-2025 Stiri agricole
București, 23.06.2025 — Compania IAA – Intervenții Active în Atmosferă atrage atenția asupra unei situații critice care pune în pericol funcționarea întregului sistem național de combatere a căderilor de grindină și de stimulare a precipitațiilor.https://www.youtube.com/watch?v=7GAxhsfgCPw Mai multe>>
21-06-2025 Stiri agricole
20 iunie 2025, Sediul Autorității pentru Digitalizarea României (ADR)Prin acest protocol, Clubul Fermierilor Români și Autoritatea pentru Digitalizarea României își propun:- Să sprijine adoptarea tehnologiei digitale în ferme prin inițiative de formare și consiliere,- Să faciliteze accesul la finanțări pentru proiecte de digitalizare- Să contribuie la reducerea decalajului digital și la creșterea competitivității fermierilor români pe piața europeană. Mai multe>>
20-06-2025 Marketing agroalimentar
Napolact marchează un nou record de prezență în gospodăriile din România, atingând un nivel istoric de 45%, conform datelor aferente primului trimestru din 2025. Cu alte cuvinte, aproape 1 din 2 gospodării românești aleg Napolact, confirmând încrederea consumatorilor în calitatea și autenticitatea brandului. Mai multe>>
19-06-2025 Siguranta alimentara
Pe măsură ce lumea continuă să facă față efectelor vremii extreme și ale perturbărilor economice, securitatea alimentară rămâne una dintre cele mai presante priorități globale. Potrivit Raportului Global privind Criza Alimentară 20251, aproape 295 de milioane de oameni s-au confruntat cu insecuritate alimentară acută anul trecut, o creștere uluitoare față de anii anteriori. Mai multe>>
19-06-2025 Plati APIA
Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) a început miercuri, 18 iunie 2025, transferul sumelor aferente Sprijinului Cuplat pentru Campania 2024. Peste 43.500 de fermieri vor beneficia de plăți în valoare totală de peste 60 de milioane de euro, fonduri provenite din Fondul European de Garantare Agricolă (FEGA). Mai multe>>
18-06-2025 APIA
Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) informează publicul larg că a fost publicat în Monitorul Ofical al României nr. 549/13.06.2025, Ordinul nr. 213 din 12.06.2025 pentru completarea anexei la Ordinul ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale nr. 117/2023 privind criteriile de eligibilitate, documentele justificative, condiţiile şi modul de implementare a intervenţiei IS-V-01 „Restructurarea şi reconversia plantaţiilor viticole” din cadrul Planului strategic PAC 2023-20... Mai multe>>
© 2024 Gazeta de Agricultura | Termeni si Conditii >>>