Regulile jocului pentru vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se modifica conform noutatilor aduse de Legea nr. 175/2020* care va intra in vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan va putea fi efectuata doar cu respectarea dreptului de preemptiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vandut liber numai in cazul in care niciuna dintre categoriile privilegiate nu isi exercita dreptul de preemptiune.
Conform D-nei avocat Georgiana Balan (avocat D&B David si Baias), titularii dreptului de preemtiune sunt, pe langa coproprietari, rude si vecini, si tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in localitatile din vecinatate, precum si Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unele unitatile de cercetare-dezvoltare si statul roman.
Arendasii beneficiaza si ei de un drept de preemptiune, la fel ca in vechea reglementare. Insa sfera acestora a fost restransa la persoanele fizice si juridice care au avut in ultimii 5 ani domiciliul sau resedinta in Romania, iar in cazul persoanelor juridice exista conditia ca acestea sa fie controlate de indivizi cu domiciliu/resedinta in Romania.
Legea mai prevede un drept de preemptiune special de care beneficiaza persoanele fizice sau juridice care dovedesc: detinerea in ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu in Romania si experienta anterioara de minim 5 ani in desfasurarea de activitati agricole in Romania. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare conditia ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali sa fie din activitati agricole, iar asociatul/actionarul care detine controlul asupra acestor persoane juridice sa fi avut in ultimii 5 ani domiciliul in Romania.
Actul normativ pare la prima vedere sa privilegieze investitorii nationali in defavoarea investitiilor straine. Trebuie mentionat, insa, ca asupra compatibilitatii prevederilor mai sus mentionate cu libertatea de circulatie a capitalurilor in Uniunea Europeana s-a pronuntat deja in mod favorabil Curtea Constitutionala, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.
Care sunt potentialele efecte ale unei astfel de legi?
Primul efect si cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzactiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilan vor urma o procedura specifica care include depunerea ofertei de vanzare pentru terenul respectiv si luarea in considerare in calendarul tranzactiei a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile si unul de 30 zile prevazute pentru exercitarea dreptul de preemtiune.
Prevederile legii reglementeaza procedura de instrainare a unui teren agricol extravilan prin vanzare, nereferindu-se insa si la alte forme de tranzactionare. Agricultorii profesionisti, cu experienta, in marea lor majoritate societati comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor si divizarilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai putin prezente in sectorul agricol. Pentru aceleasi motive, suntem de parere ca actul normativ nu va reusi sa afecteze in mod semnificativ investitiile straine si nici tranzactiile mari. Va creste, insa, complexitatea tranzactiilor si nevoia de consultanta de specialitate.
Legea mai prevede ca vanzarea directa sau indirecta de terenuri agricole situate in extravilan, efectuata inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la achizitie, va atrage obligatia de plata de catre vanzator a unui impozit de 80% calculat la diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare. In cazul vanzarii pachetului de control al societatilor cu terenuri agricole in extravilan reprezentand mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.
In mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzactiile cu terenuri agricole si va exista tendinta de a reflecta impozitul suplimentar in pretul de vanzare. O dezvoltare nesofisticata a acestei premise conduce la ideea ca preturile pentru terenuri agricole situate in extravilan vor suferi o crestere substantiala. Evolutia pietei ramane sa confirme sau sa infirme insa aceasta ipoteza.
Printre micii agricultori exista o practica de finantare care consta in a vinde parcele de teren in anii mai putini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului si de a le rascumpara sau de a cumpara alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.
Supraimpozitarea in cazul vanzarii de terenuri detinute mai putin de 8 ani va descuraja aceasta practica, lasand micul agricultor fara un mecanism facil de finantare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.
O situatie care exista deja si care necesita clarificare macar in normele de aplicare este aceea a vanzarii mai multor terenuri agricole impreuna. Este cunoscut faptul ca valoarea unei suprafete compacte de teren, atat financiara, cat mai ales operationala, este mai mare. Din experienta noastra in materia dreptului de preemptiune, astfel cum era prevazut de legislatia anterioara, au existat cazuri unde s-a dorit tranzactionarea impreuna a mai multor parcele de teren. Intr-o astfel de situatie, autoritatile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anuntului de vanzare) pentru fiecare parcela in parte, neputand fi efectuata o singura formalitate pentru toate terenurile la un singur pret.
Noua legislatie omite sa clarifice acest aspect, lasand practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vanzare, sa spunem o parcela din mijlocul terenului, sa fie vanduta, catre un tert preemptor, impartind astfel lotul si afectandu-i valoarea. Intr-o astfel de situatie va mai fi interesat partenerul de afaceri de achizitia parcelelor ramase?
In acelasi mod, legea omite sa legifereze situatii complexe, dar reale ale vanzarii sub conditie. De exemplu, cazul vanzarii unui teren agricol din extravilan in schimbul caruia proprietarul doreste o suma de bani, dar si dreptul de a-l lucra in arenda pentru o anumita perioada.
Este de dorit ca legiuitorul sa ia in calcul diversele fatete ale realitatii juridice si sa permita adaptarea anunturilor de vanzare in functie de situatia particulara a fiecarui vanzator.
In pofida aparentelor, suntem de parere ca prezenta lege ar trebui sa nu descurajeze in mod real investitiile straine mari, dar va impovara suplimentar micul agricultor si mai ales va avea un efect de incetinire a initiativei private mici si mijlocii in acest sector.
Jumatate din suprafata Romaniei este acoperita de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflandu-se in extravilan. Prin urmare, modificarile aduse prin Legea 175/2020 au o importanta deosebita atat prin aspectele legiferate, cat si prin sfera ei practica de aplicare. In virtutea impactului sau, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri si pentru a reflecta realitatile si nevoile reale ale agriculturii romanesti.
* pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Georgiana Balan, avocat D&B David si Baias
08-10-2024 Intalniri si conferinte
AGRI TRADE SUMMIT, principalul eveniment de Agri Trade al României, reunește interesele regionale și definește rolul strategic al României pe piața internațională de Agribusiness. Evenimentul se adresează tuturor categoriilor de jucători de pe piața locală și internațională de Agri Trade, conexând interesele comerciale, Trading-ul de mărfuri, conectând tehnologia și logistica precum și serviciile financiare - garanția unui pod solid pentru Business. Mai multe>>
01-10-2024 Intalniri si conferinte
Conferința Grain Academy 2024 va reuni și în acest an reprezentanți ai companiilor și consultanțelor agricole din Balcani și regiunea Mării Negre sub auspiciul unei teme circumscrise recentelor conflicte geopolitice și instabilității economice globale - Piețele în punctul în care cresc temerile de recesiune și așteptările pentru un nou Superciclu al mărfurilor. Creșterea eficienței lanțului de aprovizionare și practici agricole sofisticate. Mai multe>>
01-10-2024 Afaceri agricole
Greșelile financiare sunt comune și mulți oameni iau decizii proaste cu banii lor. Dacă ați gafat de câteva ori și ați făcut alegeri greșite, nu sunteți singuri. Fie că ați cheltuit bani pe achiziții inutile, ați luat imprumuturi rapide online sau nu ați economisit suficient pentru o zi ploioasă, gestionarea finanțelor poate fi o provocare, iar greșelile se pot întâmpla cu ușurință. Din fericire, unele greșeli pot fi corectate, însă altele pot necesita ani de zile pentru a fi recuperate și vă po... Mai multe>>
01-10-2024 Afaceri agricole
Autor - Liviu Dobre, Președinte al Consiliului de Administrație Agricover Distribution SA: “Măsurile de sprijin pentru fermieri avute în vedere de Guvern reprezintă un prim pas pentru a asigura supraviețuirea fermierilor, suspendarea rambursărilor și acordarea de granturi, putând oferi, în anumite condiții, soluții rapide pentru menținerea fermelor pe linia de plutire. Însă, supraviețuirea nu înseamnă stabilitate, iar pentru un echilibru durabil e nevoie de sprijin pentru întregul lanț agricol, ... Mai multe>>
01-10-2024 Subventii agricultura
APIA informează că a finalizat controlul clasic pe teren aferent Campaniei 2024. Astfel, la nivel național au fost verificați toți fermierii selectați în eșantionul de control clasic, respectiv un număr de 8.490 exploatații în sector vegetal, cu o suprafață de 795.003 hectare și un total de 220.772 parcele controlate la fața locului. Mai multe>>
01-10-2024 Informatii utile
Sănătatea dumneavoastră și a familiei dumneavoastră este o prioritate urgentă. Fără ea, tu și cei dragi nu vă veți putea bucura de nicio altă binecuvântare materială în viață. Cu toate acestea, o sănătate solidă poate fi costisitoare, mai ales în această zi în care costurile medicale cresc anual. Mai multe>>
24-09-2024 Intalniri si conferinte
Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) Cluj-Napoca găzduiește, între 26-28 septembrie 2024, Conferința internațională ”Științele Vieții pentru Dezvoltare Sustenabilă”, cu participarea a peste 350 de specialiști din România și alte 17 țări. Evenimentul devenit tradițional în campusul USAMV Cluj-Napoca și aflat la ediția a XXIII-a este conceput ca un forum dinamic, care acoperă o gamă largă de subiecte științifice. Mai multe>>
24-09-2024 Intalniri si conferinte
Ediția din 2024 a Congresului European al Fermierilor va fi găzduită la București, în perioada 23-25 octombrie 2024. Evenimentul este organizat de către COPA-COGECA o dată la doi ani, într-un stat membru. Anul acesta, structura europeană de reprezentare a intereselor fermierilor și cooperativelor a decis ca România să fie gazda acestui congres care va da ora exactă pentru strategia pe care agricultorii europeni o doresc implementată în sectorul agroalimentar din UE. Mai multe>>
20-09-2024 Targuri si expozitii
Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) Cluj-Napoca va organiza, în 28 septembrie 2024, la Apoldu de Sus (jud. Sibiu), a treia ediție a Vinea Apoldia Maior Fest, un eveniment care va reuni muzica de calitate cu vinurile parfumate și cu mâncarea tradițională delicioasă, într-un decor unic. Mai multe>>
19-09-2024 Management agricol
Corteva Agriscience, compania internațională de cercetare și dezvoltare în domeniul agriculturii, anunță lansarea celei de-a cincea ediții a programului său de granturi educaționale TalentA 2024. Această inițiativă are scopul de a îmbunătăți abilitățile profesionale ale femeilor inovatoare din mediul rural, printr-o formare specializată în managementul afacerilor și agricultură, oferindu-le, de asemenea, șansa de a concura pentru finanțări în valoare de 15.000 USD, oferite de Corteva Agriscience... Mai multe>>
17-09-2024 Plati APIA
Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) reamintește fermierilor că până la data de 30 septembrie 2024, sunt așteptați la Centrele APIA unde au depus cererile de plată aferente Campaniei 2024, în vederea semnării acestora (excepție fac fermierii care s-au prezentat la APIA în perioada legală de depunere si au depus cererile de plată fizic, precum și fermierii care folosesc semnătura electronică și care au semnat electronic cererea la depunere). Mai multe>>
12-09-2024 Plati APIA
Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA) a finalizat autorizarea la plată a rentierilor agricoli care și-au vizat carnetele de rentier în perioada 01 martie – 02 septembrie 2024. Astfel, a fost autorizat la plată un număr total de 23.603 rentieri agricoli cu suma totală de 31,56 milioane lei. Mai multe>>
© 2024 Gazeta de Agricultura | Termeni si Conditii >>>