Interes crescut pentru terenurile agricole si forestiere din Romania

Terenuri agricole si forestiereLiberalizarea pietei terenurilor agricole si forestiere pentru cetatenii si companiile din UE si SEE incepand cu ianuarie 2014 starneste si mai mult interes in legatura cu acestea. Nu este un secret faptul ca preturile terenurilor agricole si forestiere din Romania sunt foarte atractive.

 

 

 

In acelasi timp, cele mai mari castiguri din productia de alimente din zona Euro au fost realizate in Romania, conform raportarilor pentru prima jumatate a anului 2013. Acelasi fenomen este valabil si in  cazul terenurilor forestiere. Cu preturi intre 2.000 de euro/ha si 3.800 de euro/ha, Romania are un avantaj competitiv considerabil fata de tarile vest-europene. Pretul este atractiv si productia poate fi vanduta fara dificultati. Companii din Europa, Orientul Mijlociu, si chiar din China sunt in cautarea lemnului din Romania.

Adaugand la toate acestea si un grad crescut de garantare a dreptului de proprietate, nu este de mirare ca Romania a devenit extrem de cautata de catre investitori pentru terenuri agricole si forestiere.

Anterior, strainii puteau sa detina titlu de proprietate asupra terenurilor prin intermediul societatilor inregistrate in Romania, in timp ce cetatenii UE / SEE rezidenti in Romania aveau acces direct la terenuri.


Noi reglementari

Incepand cu 1 ianuarie 2014, persoanele fizice si juridice din UE / SEE pot detine in proprietate terenuri agricole si forestiere in Romania, indiferent daca sunt sau nu rezidente in Romania si fara a fi nevoie de interpunerea unei companii.


Costuri legate de achizitie

Titlul de proprietate este transferat prin autentificarea notariala a contractului de vanzare-cumparare. Taxa minima notariala perceputa este stabilita prin lege si se calculeaza ca procent din pretul de cumparare, procent care variaza intre 0,65% si 1%.

Din punct de vedere al demersului juridic, in urma efectuarii unui transfer de proprietate noul proprietar este inregistrat in cartea funciara. Taxele de cadastru sunt de 0,5% din pretul de cumparare, in cazul in care cumparatorul este o companie, si 0,15%, in cazul in care cumparatorul este o persoana fizica.

Costurile notariale, precum si taxele de la cartea funciara sunt de cele mai multe ori suportate de catre cumparator.

In cazul in care tranzactia este supusa TVA-ului, iar cumparatorul nu are dreptul de a deduce TVA (de exemplu, o persoana fizica), pretul poate creste cu 24%.

In mod normal, vanzarea de terenuri agricole si forestiere ar trebui sa fie scutita de TVA, cu exceptia cazului in care vanzatorul opteaza pentru aplicarea TVA. In cazul in care vanzatorul a achitat si dedus TVA la achizitia respectivului teren, vanzarea ulterioara fara TVA a aceluiasi teren va determina un cost cu TVA-ul, vanzatorul fiind obligat sa restituie la bugetul de stat TVA dedusa initial. Prin urmare, vanzatorul poate fi motivat sa opteze pentru aplicarea TVA pe tranzactie.

In ce priveste impozitul pe profit, din punct de vedere fiscal nu se poate deduce amortizarea terenurilor, dar companiile pot deduce cheltuielile legate de tranzactie. Cu toate acestea, o deducere fiscala pentru pretul de achizitie al terenurilor poate fi permisa in tara de rezidenta a cumparatorului.


Exploatarea terenurilor

Venitul impozabil din activitati agricole si forestiere al unei companii este calculat ca diferenta intre venituri si cheltuieli deductibile.

Pentru persoane fizice, impozitarea este specific reglementata, similar cu impozitarea veniturilor din activitati independente :

    • pentru anumite activitati sunt stabilite norme de venit si persoana fizica plateste 16% impozit pe norma stabilita, indiferent de veniturile efectiv realizate. Pentru referinta, cea mai mare norma de venit aplicabila pentru 2013 a fost pentru plante ornamentale (RON 11.773 / ha);
    • pentru alte activitati, profitul se calculeaza pe baza veniturilor si cheltuielilor reale;
    • contributii sociale de sanatate ar putea fi, de asemenea, datorate.


In cazul nerezidentilor, urmatoarele aspecte ar trebui avute in vedere din punct de vedere fiscal:

    • ca regula, veniturile ar fi impozabile in Romania, fiind legate de un bun imobil situat aici; aceasta regula este confirmata, de asemenea, si de prevederile Conventiei model  OECD care dau dreptul statului in care bunul imobil este situat sa impoziteze veniturile legate de bunul respectiv (inclusiv veniturile din agricultura si silvicultura);
    • tara de rezidenta fiscala ar trebui sa permita eliminarea dublei impuneri;
    • nerezidentii ar putea fi nevoiti sa se inregistreze in  scopuri de TVA.


Transferul de teren

In cazul in care o persoana vinde terenuri din patrimoniul personal, intregul venit din vanzare este impozabil cu o rata de impozit cuprinsa intre 1% si 3%, in functie de valoarea pretului si de perioada de detinere. Pentru companii, castigul de capital din vanzarea de terenuri este impozitat cu 16%. Astfel, in cazul in care este de asteptat o crestere semnificativa a preturilor terenurilor, un cost fiscal de 1% -3% din pretul de vanzare s-ar putea dovedi mai eficient in comparatie cu un impozit de 16% pe castigul de capital.

Exista si exceptii, venitul din anumite transferuri fiind neimpozabil: donatiile intre rude pana la gradul 3 si intre soti, precum si mostenirile, in cazul in care succesiunea este finalizata in termen de 2 ani.

TVA-ul este, de asemenea, o problema care trebuie avuta in vedere in cazul vanzarilor de terenuri. Terenurile achizitionate pentru uz personal pot fi vandute fara TVA, in timp ce pentru un teren achizitionat in scopul afacerii (presupunand ca acesta este neconstruibil), vanzatorul poate opta sa aplice TVA.

Acesta este cadrul legal si fiscal aplicabil in prezent. Dar legile din Romania se modifica destul de des si ramane de vazut modul in care piata si practica evolueaza in 2014, primul an in care persoanelor fizice si persoanelor juridice din UE si SEE li se va permite sa detina direct terenuri agricole si forestiere in Romania.

Indiferent de structura aleasa, achizitionarea directa sau printr-o societate din Romania, este recomandabil sa se efectueze o verificare amanuntita a titlului de proprietate, de care depinde si succesul unei vanzari ulterioare.

 

Eva Hegedüs-Brown, avocat, Schoenherr
Oana Manuceanu, director executiv, Schoenherr Tax

 

 

Noutati

Scrisoare deschisa: Nu îngropați Liceele Agricole și rădăcinile mediului rural

27-08-2025 Stiri agricole

Scrisoare deschisa: Nu îngropați Liceele Agricole și rădăcinile mediului rural

Agricultura NU a fost lăsată să acceseze nici un leu din PNRR, nici măcar pentru reabilitarea sistemului de irigații, propunere conformă cu toate criteriile de eligibilitate în noul context verde și digital impus de Uniunea Europeană, pornind de la situația actuală și care să ofere sectorului agricol din România, șansa de a deveni cu adevărat rezilient, deci, viabil și competitiv și care, în contextul anilor agricoli secetoși să reducă presiunea asupra bugetului național. Mai multe>>

Agricover raportează profit în creștere și consolidare a cotei în piața de finanțare, în primele 6 luni ale anului 2025

27-08-2025 Stiri agricole

Agricover raportează profit în creștere și consolidare a cotei în piața de finanțare, în primele 6 luni ale anului 2025

- Valoarea brută a creditelor și avansurilor acordate: 3,84 mld. lei, +14,3% YoY - Cota în piața de finanțare: 7,8% din finanțarea agriculturii în România - Rata creditelor neperformante: 3,2%, sub media pieței - Segmentul distribuție de inputuri este profitabil, cu venituri de 0,85 mld. lei, în creștere cu +5,1% față de aceeași perioadă a anului trecut Mai multe>>

APIA plătește peste 116 milioane lei pentru motorina aferentă trimestrului I al anului 2025

26-08-2025 Plati APIA

APIA plătește peste 116 milioane lei pentru motorina aferentă trimestrului I al anului 2025

Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA), prin intermediul Centrelor Județene, efectuează plata ajutorului de stat la motorina utilizată în agricultură pentru perioada 01 ianuarie – 31 martie 2025 (trimestrul I 2025), în conformitate cu HG nr.1174/2014 și OMADR nr. 269/2025, cu modificările și completările ulterioare. Mai multe>>

Grain Academy 2025: Navigare în noua normalitate a pieței de cereale din Balcani și de la Marea Neagră

25-08-2025 Intalniri si conferinte

Grain Academy 2025: Navigare în noua normalitate a pieței de cereale din Balcani și de la Marea Neagră

Alăturați-vă conversației profesionale care dă tonul piețelor de cereale din regiune - 30 octombrie | Varna, Hotel International, Nisipurile de Aur. Principala conferință a industriei cerealelor din Balcani și de la Marea Neagră, aflată deja la a noua ediție, Grain Academy 2025 va reveni la Varna, pe 30 octombrie, reunind specialiști de top și părți interesate cheie de pe piețele de cereale din regiune, consolidându-și statutul de platformă critică pentru schimbul de cunoștințe, analiz... Mai multe>>

APIA: Vizarea carnetelor de rentă viageră se face până la 1 septembrie 2025

21-08-2025 APIA

APIA: Vizarea carnetelor de rentă viageră se face până la 1 septembrie 2025

Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA) reamintește că termenul limită până la care rentierii agricoli ori împuternicitul/mandatarul/curatorul, pot transmite documentele specifice privind acordarea rentei viagere agricolă aferentă anului 2024, este data de 1 septembrie 2025 (31 august fiind zi nelucrătoare se prorogă până în prima zi lucrătoare). Mai multe>>

''Caiete de rețete'' - 15-17 August 2025, Sibiu - Muzeul in aer liber Astra

14-08-2025 Intalniri si conferinte

''Caiete de rețete'' - 15-17 August 2025, Sibiu - Muzeul in aer liber Astra

„Caiete de Rețete", singurul proiect din România care arhivează, cercetează și promovează caietele de rețete, aduce la ASTRA Rock o inițiativă unică în peisajul cultural românesc. O initiativa omagiu pentru toți cei care ne-au adus acasă rețetă cu rețetă, proiectul „Caiete de Rețete" își propune să patrimonializeze schimbul de rețete și să recunoască această practică culturală drept parte valoroasă a patrimoniului cultural imaterial al României. Mai multe>>

AgriPortal Summer Crop Tour 2025 – România: Raportul final este disponibil

14-08-2025 Intalniri si conferinte

AgriPortal Summer Crop Tour 2025 – România: Raportul final este disponibil

AgriPortal România anunță finalizarea Summer Crop Tour 2025, un proiect desfășurat la nivel național, dedicat analizării culturilor de vară și oferirii fermierilor și traderilor de informații detaliate despre starea de vegetație, estimări de producție și randamente. Mai multe>>

9,3 miliarde de tone de CO₂ pot salva planeta până în 2050

13-08-2025 Idei si oportunitati de afaceri

9,3 miliarde de tone de CO₂ pot salva planeta până în 2050

BUCUREȘTI, 12 august 2025. În 2024, în România existau peste 2.300 de startupuri, cu o valoare totală estimată la aproximativ 19 miliarde de euro, situând țara noastră pe locul 5 în regiunea Europei Centrale și de Est (CEE). Chiar dacă numărul de startupuri este în creștere, nu știm exact câte dintre ele sunt verzi, pentru că nu sunt clasificate unitar și activează în nișe diverse. Mai multe>>

Digitalizare în sprijinul fermierilor: APIA lansează Portalul unic al solicitanților de sprijin în agricultură

06-08-2025 APIA

Digitalizare în sprijinul fermierilor: APIA lansează Portalul unic al solicitanților de sprijin în agricultură

Agenția de Plăți și Intervenție pentru Agricultură (APIA) anunță semnarea contractului de finanțare pentru proiectul „Portal unic al fermierilor solicitanți ai sprijinului în agricultură”, cod SMIS 339546, un demers strategic de digitalizare destinat simplificării accesului fermierilor la serviciile publice gestionate de agenție Mai multe>>

Agra Asigurări lansează sezonul agricol 2025-2026, cu soluții extinse pentru un climat tot mai imprevizibil

06-08-2025 Asigurari agricole

 Agra Asigurări lansează sezonul agricol 2025-2026, cu soluții extinse pentru un climat tot mai imprevizibil

București, 06 august 2025 Agra Asigurări, liderul național în domeniul asigurărilor agricole, lansează noul sezon de vânzări pentru anul agricol 2025-2026. Anunțul vine într-un moment esențial pentru agricultura românească, marcat de intensificarea fenomenelor meteo extreme, care afectează tot mai devreme culturile agricole, generând pierderi considerabile pentru fermieri. Mai multe>>

AgriPortal România lansează Summer Crop Tour 2025 - Monitorizare în teren a culturilor de vară

31-07-2025 Intalniri si conferinte

AgriPortal România lansează Summer Crop Tour 2025  - Monitorizare în teren a culturilor de vară

AgriPortal România anunță organizarea Summer Crop Tour 2025, un proiect independent de analiză în teren a stării culturilor agricole de vară, desfășurat în perioada 04 – 08 august 2025, în cele mai relevante zone agricole din România. Mai multe>>

Inter-Bio: viitorul agriculturii începe cu ferme-pilot și rețele de consiliere

30-07-2025 Stiri agricole

Inter-Bio: viitorul agriculturii începe cu ferme-pilot și rețele de consiliere

Agricultura românească este deja afectată de schimbările climatice, iar soluțiile de adaptare și creștere a rezilienței devin tot mai urgente. În acest context, agricultura ecologică și practicile agroecologice nu mai sunt opționale, ci esențiale pentru un viitor sustenabil. La Timișoara, într-un climat dominat de temperaturi extreme și secetă, Inter-Bio a transmis un mesaj clar: agricultura ecologică și tranziția agroecologică nu mai pot fi amânate.  Mai multe>>