Interes crescut pentru terenurile agricole si forestiere din Romania

Terenuri agricole si forestiereLiberalizarea pietei terenurilor agricole si forestiere pentru cetatenii si companiile din UE si SEE incepand cu ianuarie 2014 starneste si mai mult interes in legatura cu acestea. Nu este un secret faptul ca preturile terenurilor agricole si forestiere din Romania sunt foarte atractive.

 

 

 

In acelasi timp, cele mai mari castiguri din productia de alimente din zona Euro au fost realizate in Romania, conform raportarilor pentru prima jumatate a anului 2013. Acelasi fenomen este valabil si in  cazul terenurilor forestiere. Cu preturi intre 2.000 de euro/ha si 3.800 de euro/ha, Romania are un avantaj competitiv considerabil fata de tarile vest-europene. Pretul este atractiv si productia poate fi vanduta fara dificultati. Companii din Europa, Orientul Mijlociu, si chiar din China sunt in cautarea lemnului din Romania.

Adaugand la toate acestea si un grad crescut de garantare a dreptului de proprietate, nu este de mirare ca Romania a devenit extrem de cautata de catre investitori pentru terenuri agricole si forestiere.

Anterior, strainii puteau sa detina titlu de proprietate asupra terenurilor prin intermediul societatilor inregistrate in Romania, in timp ce cetatenii UE / SEE rezidenti in Romania aveau acces direct la terenuri.


Noi reglementari

Incepand cu 1 ianuarie 2014, persoanele fizice si juridice din UE / SEE pot detine in proprietate terenuri agricole si forestiere in Romania, indiferent daca sunt sau nu rezidente in Romania si fara a fi nevoie de interpunerea unei companii.


Costuri legate de achizitie

Titlul de proprietate este transferat prin autentificarea notariala a contractului de vanzare-cumparare. Taxa minima notariala perceputa este stabilita prin lege si se calculeaza ca procent din pretul de cumparare, procent care variaza intre 0,65% si 1%.

Din punct de vedere al demersului juridic, in urma efectuarii unui transfer de proprietate noul proprietar este inregistrat in cartea funciara. Taxele de cadastru sunt de 0,5% din pretul de cumparare, in cazul in care cumparatorul este o companie, si 0,15%, in cazul in care cumparatorul este o persoana fizica.

Costurile notariale, precum si taxele de la cartea funciara sunt de cele mai multe ori suportate de catre cumparator.

In cazul in care tranzactia este supusa TVA-ului, iar cumparatorul nu are dreptul de a deduce TVA (de exemplu, o persoana fizica), pretul poate creste cu 24%.

In mod normal, vanzarea de terenuri agricole si forestiere ar trebui sa fie scutita de TVA, cu exceptia cazului in care vanzatorul opteaza pentru aplicarea TVA. In cazul in care vanzatorul a achitat si dedus TVA la achizitia respectivului teren, vanzarea ulterioara fara TVA a aceluiasi teren va determina un cost cu TVA-ul, vanzatorul fiind obligat sa restituie la bugetul de stat TVA dedusa initial. Prin urmare, vanzatorul poate fi motivat sa opteze pentru aplicarea TVA pe tranzactie.

In ce priveste impozitul pe profit, din punct de vedere fiscal nu se poate deduce amortizarea terenurilor, dar companiile pot deduce cheltuielile legate de tranzactie. Cu toate acestea, o deducere fiscala pentru pretul de achizitie al terenurilor poate fi permisa in tara de rezidenta a cumparatorului.


Exploatarea terenurilor

Venitul impozabil din activitati agricole si forestiere al unei companii este calculat ca diferenta intre venituri si cheltuieli deductibile.

Pentru persoane fizice, impozitarea este specific reglementata, similar cu impozitarea veniturilor din activitati independente :

    • pentru anumite activitati sunt stabilite norme de venit si persoana fizica plateste 16% impozit pe norma stabilita, indiferent de veniturile efectiv realizate. Pentru referinta, cea mai mare norma de venit aplicabila pentru 2013 a fost pentru plante ornamentale (RON 11.773 / ha);
    • pentru alte activitati, profitul se calculeaza pe baza veniturilor si cheltuielilor reale;
    • contributii sociale de sanatate ar putea fi, de asemenea, datorate.


In cazul nerezidentilor, urmatoarele aspecte ar trebui avute in vedere din punct de vedere fiscal:

    • ca regula, veniturile ar fi impozabile in Romania, fiind legate de un bun imobil situat aici; aceasta regula este confirmata, de asemenea, si de prevederile Conventiei model  OECD care dau dreptul statului in care bunul imobil este situat sa impoziteze veniturile legate de bunul respectiv (inclusiv veniturile din agricultura si silvicultura);
    • tara de rezidenta fiscala ar trebui sa permita eliminarea dublei impuneri;
    • nerezidentii ar putea fi nevoiti sa se inregistreze in  scopuri de TVA.


Transferul de teren

In cazul in care o persoana vinde terenuri din patrimoniul personal, intregul venit din vanzare este impozabil cu o rata de impozit cuprinsa intre 1% si 3%, in functie de valoarea pretului si de perioada de detinere. Pentru companii, castigul de capital din vanzarea de terenuri este impozitat cu 16%. Astfel, in cazul in care este de asteptat o crestere semnificativa a preturilor terenurilor, un cost fiscal de 1% -3% din pretul de vanzare s-ar putea dovedi mai eficient in comparatie cu un impozit de 16% pe castigul de capital.

Exista si exceptii, venitul din anumite transferuri fiind neimpozabil: donatiile intre rude pana la gradul 3 si intre soti, precum si mostenirile, in cazul in care succesiunea este finalizata in termen de 2 ani.

TVA-ul este, de asemenea, o problema care trebuie avuta in vedere in cazul vanzarilor de terenuri. Terenurile achizitionate pentru uz personal pot fi vandute fara TVA, in timp ce pentru un teren achizitionat in scopul afacerii (presupunand ca acesta este neconstruibil), vanzatorul poate opta sa aplice TVA.

Acesta este cadrul legal si fiscal aplicabil in prezent. Dar legile din Romania se modifica destul de des si ramane de vazut modul in care piata si practica evolueaza in 2014, primul an in care persoanelor fizice si persoanelor juridice din UE si SEE li se va permite sa detina direct terenuri agricole si forestiere in Romania.

Indiferent de structura aleasa, achizitionarea directa sau printr-o societate din Romania, este recomandabil sa se efectueze o verificare amanuntita a titlului de proprietate, de care depinde si succesul unei vanzari ulterioare.

 

Eva Hegedüs-Brown, avocat, Schoenherr
Oana Manuceanu, director executiv, Schoenherr Tax

 

 

Noutati

Agenda Forumului Național “Viitorul Agriculturii” - 5 Iunie 2025

29-05-2025 Stiri agricole

Agenda Forumului Național “Viitorul Agriculturii” - 5 Iunie 2025

5 Iunie 2025, Crowne Plaza, Bl. Poligrafiei nr.1, BucurestiObiectivul reuniunii: Lansarea unor inițiative multi-parteneriale pentru sprijinirea transformării agriculturii românești într-una competitivă, sustenabilă și rezilientă, printr-o nouă abordare sistemică și integrată a programelor naționale strategice: Mai multe>>

Prelungire termen depunere Cereri de plată până la data de 13 iunie 2025 inclusiv !

29-05-2025 APIA

Prelungire termen depunere Cereri de plată până la data de 13 iunie 2025 inclusiv !

Agenţia de Plăţi şi Intervenţie pentru Agricultură (APIA) informează că termenul de depunere a Cererilor de plată, în cadrul Campaniei 2025, a fost prelungit până la data de 13 iunie 2025 inclusiv, în conformitate cu prevederile Ordinului MADR nr. 179/21.05.2025 pentru modificarea Ordinului ministrului agriculturii și dezvoltării rurale nr. 106/2024, publicat în Monitorul Oficial nr. 489 din 26.05.2025. Mai multe>>

Raport PwC: Agricultura, mineralele și energia, priorități majore de investiții pentru reconstrucția Ucrainei

29-05-2025 Stiri agricole

Raport PwC: Agricultura, mineralele și energia, priorități majore de investiții pentru reconstrucția Ucrainei

Economia ucraineană are nevoie de aproximativ 524 de miliarde de dolari în următorii zece ani pentru redresare și creștere, potrivit raportului RDNA4 al Băncii Mondiale. Investițiile strategice în reconstrucție și modernizare sunt esențiale pentru aderarea Ucrainei la Uniunea Europeană și pentru stabilitatea sa pe termen lung, oferind totodată oportunitatea de a reconstrui și consolida sectoare-cheie. Conform PwC, principalele industrii care oferă oportunități semnificative sunt agricultura, ene... Mai multe>>

Academia Digital Agri Challenge, eveniment de succes dedicat studenților și-a desemnat echipele câștigătoare în finala găzduită de USAMV Cluj-Napoca. Premii totale de 4.500 euro

29-05-2025 Stiri agricole

Academia Digital Agri Challenge, eveniment de succes dedicat studenților și-a desemnat echipele câștigătoare în finala găzduită de USAMV Cluj-Napoca. Premii totale de 4.500 euro

Universitatea de Științe Agricole și Medicină Veterinară (USAMV) Cluj-Napoca a găzduit ediția  a II-a a Academiei Digital Agri Challenge – etapa finală a concursului Digital AgriChallenge, un concept inovator dedicat studenților de la universități și facultăți de profil din România. Mai multe>>

AFIR pune la dispoziția GAL-urilor o platformă informatică pentru testare în vederea implementării proiectelor

26-05-2025 Afaceri rurale

AFIR pune la dispoziția GAL-urilor o platformă informatică pentru testare în vederea implementării proiectelor

Agenția pentru Finanțarea Investițiilor Rurale pune la dispoziția publicului un nou instrument informatic, dedicat Grupurile de Acțiune Locală (GAL) care au obținut finanțare prin intervenția DR-36 LEADER Dezvoltarea locală plasată sub responsabilitatea comunității, din cadrul Planului Strategic 2023 – 2027 (PS 2027). Acest demers al Agenției completează procesul de digitalizare a actului administrativ, ceea ce va permite eficientizarea activităților desfășurate de GAL. Mai multe>>

Al 4-lea Congres European al Sorgului va avea loc la Budapesta, Ungaria, pe 8 și 9 octombrie 2025

23-05-2025 Intalniri si conferinte

Al 4-lea Congres European al Sorgului va avea loc la Budapesta, Ungaria, pe 8 și 9 octombrie 2025

• Acest congres este evenimentul emblematic pentru industria sorgului, o cereală cu multe avantaje care devine din ce în ce mai importantă în peisajul agro-industrial european. • Inovații, piețe și povești de succes: aceasta este oportunitatea de a descoperi cele 1001 motive pentru a investi în sorg. Mai multe>>

Două noi Ghiduri informative pentru sectorul viti-vinicol

22-05-2025 APIA

Două noi Ghiduri informative pentru sectorul viti-vinicol

Agenția de Plăți şi Intervenție pentru Agricultură (APIA) informează potențialii beneficiari cu privire la publicarea pe site-ul instituției www.apia.org.ro a două noi ghiduri informative pentru implementarea intervențiilor din sectorul viti-vinicol, respectiv:- Ghidul informativ pentru implementarea intervenției IS-V-02 „Investiții în active corporale și necorporale” din cadrul Planului strategic PAC 2023-2027; Mai multe>>

AgriPlanta Show 23-25 Mai 2025

21-05-2025 Targuri si expozitii

AgriPlanta Show 23-25 Mai 2025

Fii parte din evoluția care definește agricultura de mâine!AgriPlanta Show este mai mult decât un eveniment - este o experiență!Imaginează-ți un eveniment dinamic, în câmp, la scenă deschisă, un concept inedit pentru agricultura românească, în care mașinile agricole sunt prezentate într-o nouă abordare, tehnologia și inovațiile sunt la un pas distanță, iar culturile și solul sunt în centrul atenției, toate fiind puse în valoare prin demonstrații live coordonate de experți. Mai multe>>

FieldBee pornește la drum: Reperele turneului european 2025

21-05-2025 Stiri agricole

FieldBee pornește la drum: Reperele turneului european 2025

●  FieldBee aduce inovația pe teren ●  Demonstrații practice ale soluțiilor de agricultură de precizie ●  Conectare cu fermieri, parteneri și profesioniști din agricultură la evenimente cheie Mai multe>>

În atenția tuturor fermierilor din România, cultivatori de cereale păioase

20-05-2025 Stiri agricole

În atenția tuturor fermierilor din România,  cultivatori de cereale păioase

Viitorul produsului unic TRINITY, erbicid cu aplicare de toamnă, cu trei substanțe active, cea mai lungă perioadă de protecție și spectru complet de buruieni combătute. Mai multe>>

AgriPortal România lansează Crop Tour 2025 pentru analiza recoltei

15-05-2025 Stiri agricole

AgriPortal România lansează Crop Tour 2025 pentru analiza recoltei

AgriPortal Romania va desfășura în prima săptămână a lunii iunie Crop Tour 2025, un eveniment dedicat evaluării condițiilor de cultură și perspectivelor de recolta. În cadrul acestuia, vom colecta informații esențiale privind starea culturilor agricole din diverse regiuni ale țării. Mai multe>>

România concentrează 23% din totalul forței de muncă în agricultură din UE

08-05-2025 Afaceri agricole

România concentrează 23% din totalul forței de muncă în agricultură din UE

România are aproximativ o treime din totalul fermelor din UE, însă 90% dintre acestea au sub cinci hectare, adică sunt ferme de subzistență. Impact Hub Bucharest (reprezentantul EIT Food în România), în parteneriat cu Startarium, a lansat cea de-a patra ediție a raportului privind startupurile românești din AgriFood, care oferă o analiză cuprinzătoare a ecosistemului: „Romanian AgriFood Startups Overview Report 2024”. Mai multe>>