Regulile jocului pentru vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan se modifica conform noutatilor aduse de Legea nr. 175/2020* care va intra in vigoare pe 13 octombrie 2020. Pe scurt aceasta prevede ca vanzarea terenurilor agricole situate in extravilan va putea fi efectuata doar cu respectarea dreptului de preemptiune a unei categorii extinse de beneficiari. Terenul poate fi vandut liber numai in cazul in care niciuna dintre categoriile privilegiate nu isi exercita dreptul de preemptiune.
Conform D-nei avocat Georgiana Balan (avocat D&B David si Baias), titularii dreptului de preemtiune sunt, pe langa coproprietari, rude si vecini, si tinerii fermieri, persoane fizice domiciliate in unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau in localitatile din vecinatate, precum si Academia de Stiinte Agricole si Silvice „Gheorghe Ionescu-Sisestiˮ si unele unitatile de cercetare-dezvoltare si statul roman.
Arendasii beneficiaza si ei de un drept de preemptiune, la fel ca in vechea reglementare. Insa sfera acestora a fost restransa la persoanele fizice si juridice care au avut in ultimii 5 ani domiciliul sau resedinta in Romania, iar in cazul persoanelor juridice exista conditia ca acestea sa fie controlate de indivizi cu domiciliu/resedinta in Romania.
Legea mai prevede un drept de preemptiune special de care beneficiaza persoanele fizice sau juridice care dovedesc: detinerea in ultimii 5 ani a unui domiciliu/sediu in Romania si experienta anterioara de minim 5 ani in desfasurarea de activitati agricole in Romania. Suplimentar, pentru persoane juridice mai apare conditia ca minimum 75% din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali sa fie din activitati agricole, iar asociatul/actionarul care detine controlul asupra acestor persoane juridice sa fi avut in ultimii 5 ani domiciliul in Romania.
Actul normativ pare la prima vedere sa privilegieze investitorii nationali in defavoarea investitiilor straine. Trebuie mentionat, insa, ca asupra compatibilitatii prevederilor mai sus mentionate cu libertatea de circulatie a capitalurilor in Uniunea Europeana s-a pronuntat deja in mod favorabil Curtea Constitutionala, motiv pentru care nu vom mai dezbate acest subiect.
Care sunt potentialele efecte ale unei astfel de legi?
Primul efect si cel mai vizibil va fi de ordin birocratic, efect care vine din intensificarea procedurilor administrative deja existente. Tranzactiile cu privire la terenurile agricole situate in extravilan vor urma o procedura specifica care include depunerea ofertei de vanzare pentru terenul respectiv si luarea in considerare in calendarul tranzactiei a 2 termene cumulate, unul de 45 de zile si unul de 30 zile prevazute pentru exercitarea dreptul de preemtiune.
Prevederile legii reglementeaza procedura de instrainare a unui teren agricol extravilan prin vanzare, nereferindu-se insa si la alte forme de tranzactionare. Agricultorii profesionisti, cu experienta, in marea lor majoritate societati comerciale, vor apela la structuri juridice sofisticate de genul fuziunilor si divizarilor, aporturi la capital social, etc., mecanisme juridice care actualmente sunt mai putin prezente in sectorul agricol. Pentru aceleasi motive, suntem de parere ca actul normativ nu va reusi sa afecteze in mod semnificativ investitiile straine si nici tranzactiile mari. Va creste, insa, complexitatea tranzactiilor si nevoia de consultanta de specialitate.
Legea mai prevede ca vanzarea directa sau indirecta de terenuri agricole situate in extravilan, efectuata inainte de implinirea unui termen de 8 ani de la achizitie, va atrage obligatia de plata de catre vanzator a unui impozit de 80% calculat la diferenta dintre pretul de vanzare si pretul de cumparare. In cazul vanzarii pachetului de control al societatilor cu terenuri agricole in extravilan reprezentand mai mult de 25% din activele, impozitul de 80% va fi calculat din diferenta de valoare a terenurilor respective calculata pe baza grilei notarilor intre momentul dobandirii terenurilor si momentul instrainarii pachetului de control.
In mod evident, o astfel de prevedere va descuraja tranzactiile cu terenuri agricole si va exista tendinta de a reflecta impozitul suplimentar in pretul de vanzare. O dezvoltare nesofisticata a acestei premise conduce la ideea ca preturile pentru terenuri agricole situate in extravilan vor suferi o crestere substantiala. Evolutia pietei ramane sa confirme sau sa infirme insa aceasta ipoteza.
Printre micii agricultori exista o practica de finantare care consta in a vinde parcele de teren in anii mai putini buni pentru acoperirea cheltuielilor din cursul anului si de a le rascumpara sau de a cumpara alte parcele din profitul anilor agricoli mai buni.
Supraimpozitarea in cazul vanzarii de terenuri detinute mai putin de 8 ani va descuraja aceasta practica, lasand micul agricultor fara un mecanism facil de finantare, mai ales acolo unde creditele bancare sunt dificil de accesat.
O situatie care exista deja si care necesita clarificare macar in normele de aplicare este aceea a vanzarii mai multor terenuri agricole impreuna. Este cunoscut faptul ca valoarea unei suprafete compacte de teren, atat financiara, cat mai ales operationala, este mai mare. Din experienta noastra in materia dreptului de preemptiune, astfel cum era prevazut de legislatia anterioara, au existat cazuri unde s-a dorit tranzactionarea impreuna a mai multor parcele de teren. Intr-o astfel de situatie, autoritatile locale au solicitat efectuarea procedurilor specifice (anuntului de vanzare) pentru fiecare parcela in parte, neputand fi efectuata o singura formalitate pentru toate terenurile la un singur pret.
Noua legislatie omite sa clarifice acest aspect, lasand practic posibilitatea ca una dintre parcelele de teren scoase la vanzare, sa spunem o parcela din mijlocul terenului, sa fie vanduta, catre un tert preemptor, impartind astfel lotul si afectandu-i valoarea. Intr-o astfel de situatie va mai fi interesat partenerul de afaceri de achizitia parcelelor ramase?
In acelasi mod, legea omite sa legifereze situatii complexe, dar reale ale vanzarii sub conditie. De exemplu, cazul vanzarii unui teren agricol din extravilan in schimbul caruia proprietarul doreste o suma de bani, dar si dreptul de a-l lucra in arenda pentru o anumita perioada.
Este de dorit ca legiuitorul sa ia in calcul diversele fatete ale realitatii juridice si sa permita adaptarea anunturilor de vanzare in functie de situatia particulara a fiecarui vanzator.
In pofida aparentelor, suntem de parere ca prezenta lege ar trebui sa nu descurajeze in mod real investitiile straine mari, dar va impovara suplimentar micul agricultor si mai ales va avea un efect de incetinire a initiativei private mici si mijlocii in acest sector.
Jumatate din suprafata Romaniei este acoperita de terenuri agricole, cea mai mare parte dintre acestea aflandu-se in extravilan. Prin urmare, modificarile aduse prin Legea 175/2020 au o importanta deosebita atat prin aspectele legiferate, cat si prin sfera ei practica de aplicare. In virtutea impactului sau, ar fi de dorit o reanalizare a acestei legi pentru a simplifica anumite proceduri si pentru a reflecta realitatile si nevoile reale ale agriculturii romanesti.
* pentru modificarea si completarea Legii nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vanzarii-cumpararii terenurilor agricole situate in extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor comerciale ce detin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si infiintarea Agentiei Domeniilor Statului.
Georgiana Balan, avocat D&B David si Baias
09-04-2024 Credite agricultura
Incepand cu aceasta luna, Patria Bank ofera in parteneriat cu Agrii solutii pentru fermierii care au nevoie de finantare pentru achizitia de inputuri agricole si obtinerea unor recolte bogate si profitabile. Prin acest parteneriat, Patria Bank si Agrii isi propun ca impreuna sa faciliteze fermierilor accesul la solutii de finantare care sa le sustina dezvoltarea sustenabila si durabila. Mai multe>>
18-03-2024 Asigurari agricole
Agra Asigurari isi mentine pozitia de lider pe piata asigurarilor agricole din Romania si anunta in exclusivitate extinderea portofoliului de produse. In cadrul conferintei de presa din data de 13 martie 2024, o parte din managementul local a prezentat evolutia sucursalei in cei 9 ani de activitate, tendintele si nevoile actuale din piata asigurarilor agricole in corelatie cu noile produse lansate, rezultatele financiare, precum si evolutia suprafetelor asigurare in Romania, dar si la nivel de g... Mai multe>>
18-03-2024 Afaceri agricole
In data de 14 martie a.c. Clubul Fermierilor Romani a celebrat absolvirea seriei V a programului “Tineri Lideri pentru Agricultura”. Acesta pregateste generatiile viitoare de tineri fermieri pentru a continua afacerile familiei, pentru asumarea rolului de lider in propriile afaceri si in comunitate, dar si pentru a participa activ la mai buna reprezentare profesionala a fermierilor in structurile administratiei publice din Romania si de la Bruxelles. Mai multe>>
18-03-2024 Targuri si expozitii
Situata intr-o pozitie de exceptie, aflata la confluenta a trei tari din regiune, Romania, Ungaria si Serbia, intre care s-au consacrat traditional multiple schimburi comerciale, editia din Timisoara a Targului RoEnergy Romania, Timisoara 2023, s-a bucurat de succes. Si in 2024, la RoEnergy vor fi prezente inovatii, furnizori de produse si tehnologii de ultima generatie din domeniile solar/fotvoltaic, energie geotermala, biomasa, biogaz, cogenerare, microhidroenergie, energie eoliana, stocare en... Mai multe>>
13-03-2024 Targuri si expozitii
Universitatea Nationala de Stiinta si Tehnologie POLITEHNICA Bucuresti, prin Facultatea de Ingineria Sistemelor Biotehnice, anunta cea de-a patra editie a BioFEST 2024. Cel mai mare festival dedicat tehnologiilor de protectie a mediului si descoperirilor in domeniul sustenabilitati va avea loc in perioada 28-30 martie 2024, in campusul UNSTPB. BioFEST este mai mult decat un simplu festival, este o punte catre viitor, aducand impreuna cele mai recente tehnologii, practici si solutii din industria... Mai multe>>
13-03-2024 Plati APIA
Legumicultorii inscrisi pentru ajutorul de minimis de 1.000 euro/1.000 mp/beneficiar, acordat pentru sustinerea productiei de legume in spatii protejate in perioada de extrasezon, vor primi banii cuveniti in aceasta saptamana. Mai multe>>
13-03-2024 Afaceri agricole
Grupul SILOBAG, prezent pe piata agricola din Romania din anul 2022 cu brandurile SILOBAG Romania si IulianCantar.eu, a inregistrat o cifra de afaceri de peste un milion de euro in anul 2023, din care mai mult de jumatate reprezinta cantarele produse si vandute in tara. Mai multe>>
07-03-2024 Intalniri si conferinte
In cadrul EuroGrainExchange 2024 - eveniment exceptional dedicat industriei de cereale din Europa Centrala si de Est, va avea loc masa rotunda cu tema "Cererea care a salvat sezonul: Africa de Nord, Turcia, Italia si Grecia", in data de 11 Aprilie 2024, ora 11:30, la Radisson Blu Hotel Bucuresti. Printre subiectele abordate se regasesc: Concepul Mare Nostrum. Balcanii / Marea Neagra ca furnizor principal pentru Africa de Nord si Asia de Sud-Est. Tarile adriatice guverneaza afacerile de coaster. ... Mai multe>>
05-03-2024 Plati APIA
Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA) informeaza ca, ieri – 04.03.2024, a autorizat la plata 4.670 beneficiari, cu o suma totala de 129.036.691,46 lei, astfel: 29.838.330,83 lei de la Bugetul National (BN); 95.177.957,18 lei din Fondul European de Garantare Agricola (FEGA); 3.353.158,66 lei din Fondul European Agricol pentru Dezvoltare Rurala (FEADR). Mai multe>>
05-03-2024 Stiri agricole
Corteva Agriscience, compania internationala de cercetare si dezvoltare in domeniul agriculturii, angajata in transformarea peisajului agricol, a acordat un grant in bani proiectului care isi propune sa sprijine fermierii cu dizabilitati. Initiativa „Punem Agricultura pe Picioare", lansata de Alexandra Buliga, femeie fermier si antreprenor in cadrul societatii Baiagro din judetul Neamt, a obtinut sprijinul Corteva in cadrul programului de granturi educationale TalentA in 2023, destinat sa sustin... Mai multe>>
05-03-2024 Subventii agricultura
Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA) informeaza ca, pentru obtinerea sumei de bani reprezentand renta viagera agricola aferenta anului 2023, rentierii vor solicita viza anuala, in perioada 01.03 - 31.08.2024, fie prin prezenta fizica la sediile Centrelor Judetene APIA, fie prin mijloace electronice de comunicatii sau posta/curier. Mai multe>>
29-02-2024 Plati APIA
Agentia de Plati si Interventie pentru Agricultura (APIA) informeaza potentialii beneficiari ca amana startul Campaniei de primire a Cererilor de Plata cu cel putin 2 saptamani. In acest moment se modifica legislatia europeana, in sensul modificarii/aprobarii Regulamentului (UE) nr. 2115/2021 opozabil Romaniei. Totodata, se asteapta de la Comisia Europeana (CE) derogarile privind conditionalitatea pentru GAEC 7 si GAEC 8. Mai multe>>
© 2024 Gazeta de Agricultura | Termeni si Conditii >>>